إجراءات الحجز على العقار ووضعه تحت يد القضاء

إن اجراءات الحجز على العقار هي أساسا اجراءات قضائية نظرا لخطورة الحجز العقاري ، و حماية للمدين من توقيع حجز على عقاره دون توفر شروط هذا الحجز ، و تبدأ اجراءات الحجز على العقار باستصدار أمر الحجز ، و تبليغه للمحجوز عليه ثم قيد أمر الحجز في المحافظة العقارية .

استصدار أمر الحجز

قبل توقيع الحجز على العقار يجب أن يكون بيد الحائز سند تنفيذي ، و محضر الإلزام بالدفع ، وإذا كان دائنا عاديا أن يقدم محضر بعدم وجود منقولات لدى المدين أو أنها غير كافية لإستفاء دينه ، أو إثبات أنه دائن مرتهن أو يملك حق تخصيص أو امتياز على العقار المراد توقيع الحجز عليه و مستخرج من سند ملكية المدين للعقار ،و شهادة عقارية تثبت عدم تصرف المدين في العقار تصرفا ناقلا للملكية فإذا توافرت هذه الشروط فإن أول إجراء يقوم به الحاجز يتمثل في تقديم عريضة الأمر بالحجز مرفقة بالمستندات المذكورة أعلاه إلى رئيس محكمة مقر المجلس المختصة إقليميا بحكم المادة 08 فقرة أخيرة من ق ام و الكائن بدائرة اختصاصها العقار المراد الحجز عليه لاستصدار أمر بالحجز على العقار، و بعد الحصول على هذا الأمر فإنه يعود و يقدم ملفه للمحضر القضائي الكائن مكتبه في المحكمة التي يوجد بدائرة اختصاصها العقار ، و يتكفل هذا الأخير بإجراءات توقيع الحجز تبدأ بتحريره لأمر الحجز و تبليغه للمدين .
و لقد أجازت المادة 382 من ق ا م للدائن إذا اقتضت الحاجة لذلك أن يستصدر أمرا بحجز عدة عقارات مملوكة لمدينه حتى و لو كانت واقعة في دوائر اختصاص قضائي متعددة و ذلك بنصها صراحة على ما يلي :
يجوز للدائن إذا اقتضت الحاجة المبررة أن يستصدر أمرا بالحجز في وقت واحد على عدة عقارات مملوكة لمدينه حتى ولو كانت واقعة في دوائر اختصاص قضائي متعددة ، و يباشر بيع العقارات المحجوزة في دوائر اختصاص متجاورة ولكنها تخضع لنوع واحد من الإستغلال أمام المحكمة الواقع في دائرتها محل الإستغلال الأصلي ، فإذا كانت العقارات المحجوزة في دوائر اختصاص غير
متجاورة فإن البيع يباشر أمام المحكمة الكائنة بدائرتها الأموال . فطبقا لنص هذه المادة فإنه يجوز استصدار أمر بالحجز في وقت واحد على عدة عقارات مملوكة للمدين حتى و لو كانت تقع في دوائر اختصاص قضائية مختلفة و متعددة. إلا أن الإشكال يثور في هذه الحالة طالما أن أمر الحجز يجب أن ينشر بمكتب الرهون الكائن بدائرة اختصاصه العقار المراد الحجز عليه ، فإنه يبدو عمليا من غير الممكن استصدار أمر حجز واحد ، لأنه لا يمكن تصور توقيع الحجز من محضر قضائي خارج دائرة اختصاصه ، و لا قيده من محافظ عقاري غير مختص إقليميا ، وعليه فإن المعمول به في فرنسا مثلا ، أنه يجب استصدار أوامر بالحجز حسب عدد مكاتب الرهون طبقا للمادة 675 ق إم فرنسي . و المشرع الجزائري لم ينص على ذلك صراحة في حين نصت المادة 99 من المرسوم 76/63 المؤرخ في 25/03/1976 معدل و متمم المتضمن تأسيس السجل العقاري على تمديد الآجال في حالة الإشهار في مكتبين أو أكثر إلا أن ذلك صعب التحقيق بأمر حجز واحد .

طالع أيضا الحجز على العقار

فنص المادة 382 من ق ام جاء غامضا نوعا ما في صياغته ، إلا أنه حسب رأينا إذا كانت العقارات المملوكة للمدين و المراد الحجز عليها بأمر حجز واحد ، تقع في دائرة اختصاص مجلس قضائي واحد ، فإن ذلك لا يطرح أي إشكال عملي ، كون الدائن بإمكانه استصدار أمر الحجز من محكمة مقر المجلس القضائي الواقعة بدائرة اختصاصه هذه العقارات و يتم قيده بالمحافظة العقارية
المتواجدة به ،أما إذا كانت هذه العقارات متواجدة بدوائر اختصاص عدة مجالس قضائية و هذا هو المقصود من المادة ، فانه من الأفضل لحل هذا الإشكال استصدار عدة أوامر بالحجز من محكمة مقر المجلس المختصة و التي يوجد بها كل عقار ، و يتم قيد أمر الحجز في المحافظة العقارية التي يتواجد بها كل عقار من هذه العقارات

تبليغ المحجوز عليه بأمر الحجز و إنذاره 

بعد استصدار أمر الحجز من طرف رئيس المحكمة المختصة يتولى المحضر القضائي بتوقيع اجراءات الحجز على العقار للمدين ، تبدأ بتحريره لأمر الحجز و تبليغه للمدين لكن الأمر يختلف بعض الشيء إذا انصب هذا الحجز على عقار مملوك للغير كالكفيل العيني أو حائز العقار الذي انتقل إليه مثقلا برهن أو تخصيص قبل اكتسابه

حالة الحجز على العقار المملوك للمدين

سبق و أن اشرنا إلى أنه بعد استصدار أمر الحجز فإن المحضر القضائي يتولى مباشرة اجراءات الحجز وذلك بتبليغ أمر الحجز إلى المحجوز عليه أو ورثته وإنذاره بأنه إذا لم يدفع الدين في الحال فإن أمر الحجز سيقيد في مصلحة الشهر العقاري و يسمى هذا الإبلاغ بالتنبيه العقاري ، و الغرض منه هو إفساح المجال للمدين لتسديد ما عليه من دين لإنقاذ عقاره من البيع و تمكينه من الإعتراض على الحجز ان وجد مبرر لذلك ولقد نصت المادة 379 من ق ام على ما يلي :
و يتولى القائم بالتنفيذ المصرح له قانونا بإجراء الحجز توقيع الحجز العقاري بموجب أمر مبلغ بصفة قانونية، و بين المشرع الجزائري من خلالها البيانات التي يجب أن يتضمنها أمر الحجز و هي :
1 – تبليغ الحكم الذي يجري التنفيذ بموجبه أو أي سند تنفيذي آخر .
2 – حضور أو غياب المدين في اجراءات الحجز .
3 – إعذار المدين بأنه إذا لم يدفع الدين في الحال يسجل الأمر بمكتب الرهون التابع له العقار محل الحجز ، وأن الحجز يعتبر نهائيا ابتداء من قيده .
4 – بيان موقع العقار و نوعه و مشتملاته و تحديده المساحي (قسم – رقم الخريطة الموقع المعروف ) و إذا كان العقار مبنيا يجب بيان الشارع ورقمه ، و أجزاء العقارات، المقسمة تعين بذكر أرقام القطع كما وردت في البيان الوصفي أو مستند مماثل و القصد من ذلك تعيين العقار المراد الحجز عليه بصورة لا تقبل الغموض هذا و أن القانون الجزائري لم يذكر من بين البيانات المحكمة المختصة ولا تأسيس محام حتى يتبين الموطن المختار ليفيد في كافة التبليغات .
ويلاحظ أن المشرع لم يرتب البطلان على إغفال بيان من هذه البيانات الواردة على سبيل الحصر ، والقاعدة العامة لا بطلان بدون نص في القانون ، غير أنه إذا كان النقص أو الإغفال من شأنه أن يجهل بما يطلبه المشرع في المادة 379

من ق ام فان التبليغ يكون باطلا حسب القواعد العامة في البطلان، و الأمر يختلف بحسب ظروف كل حالة كما أنه يحق للمحافظ العقاري أن يمتنع عن قيد أمر الحجز الذي يتضمن إغفالا في أحد هذه البيانات و بالتالي يضطر المحضر القضائي إلى إدراج البيان الناقص في التنبيه مرة أخرى لإتمام القيد. و يتم تبليغ المدين بورقة التنبيه العقاري طبقا لنص المادة 22 من ق ام و هذا ما
يطرح إشكالات عملية ، خاصة عند عدم وجود المدين أو رفضه التوقيع ، أو عدم انتقال المحضر القضائي إلى العنوان الصحيح للمدين، ذلك أن عدم تبليغ المدين و إعذاره يعد عيبا في الإجراءات مما يعرض الحجز للإبطال .

طالع أيضا أزمة العلاقات الاقتصادية الدولية